徐家健

克林信大學經濟系副教授及科技大學經濟系客座副教授。

澳門政府早前以打擊「囤地」為名通過新《土地法》,新法例賦予政府權力收回閒置超過25年的土地。囤地有罪,收地有理?據說,有苦主投訴即使土地未能如期發展責任在政府,土地照樣被沒收。又據說,曾是立法會建築、測量、都市規劃及園境界的議員姚松炎認為,為消除業主、投資者及銀行業界的不確定因素,澳門的情況有值得香港警惕的地方。
 

然而,同一個經常批評本地地產商「囤地」的姚松炎,最近卻建議政府引用《土地收回條例》向發展商收回農地。難道,政府大規模引用《土地收回條例》不會增加業主、投資者及銀行業界的不確定因素?

支持引用《土地收回條例》的政客及團體當然不尊重私有產權,但我要說的不只這個。我想說的是,批鬥地主「囤地」有罪,是完全罔顧經濟分析的思維。

經濟學重視私有產權,但理性分析我們得出兩個收地有理的情況:其一,政府要節省開支;其二,政府要減低交易費用。前者,為節省開支強搶私產是強盜所為;後者,尤其當土地產權分散,政府與不同地主遂一討價還價牽涉龐大交易費用導致交易難以進行。換句話,從社會利益出發,除非政府出現嚴重財政困難,支持政府收地有理的唯一理由是交易費用令產權未能有效轉移。然而,假如在這情況下收地有理,「囤地」更有理!

所謂「囤地」,其實是投資土地,透過市場交易把土地的產權合併,方便土地擁有者以後能更有效釋放土地價值。批評「囤地」無本生利的人,為甚麼不自己落場來個無本生利呢?強調以投資角度看「囤地」,是因為投資有成本,亦具風險。

「囤地」的過程,首先要找出潛在賣家,然後出價收購,而這個價錢要比原本土地持有人對土地的價值高。收購本身需要資本,加上分析不同土地的市場潛力、收購時涉及的種種交易費用、之後等待發展的利息成本以及市場風險等等,都否定「囤地」是甚麼無本生利。

論投資土地,市場比政府有眼光(因為眼光不準的投資者會被市場淘汰),透過價高者得原則而非公權力進行產權重組亦有助減低租值消散。更重要的是「囤地」過程令土地產權更有效地合併,減低政府需要動用公權力徵收土地,因而增加市場不確定因素,這些統統都是「囤地」對社會的經濟貢獻。

政府在投資者作出「囤地」的經濟貢獻後引用公權力收地,是過橋抽板。建議政府過橋抽板的政客及團體,短期來說鼓勵政府推助人過橋的人落河,長期來說更導致市場無人築橋。

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徐家健     囤地     土地收回條例

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